Ekonomins dränering

Det är nog ingen som har missat att bostadsmarknaden är en vital del i Sveriges och hela världens ekonomi. Alla behöver någonstans att bo och bostäderna ligger som säkerhet för ofantliga summor.

Vad betydligt färre har förstått är att bostadsmarknaden också effektivt förhindrar att det disponibla beloppet i ekonomin växer.Om den disponibla inkomsten plötsligt ökar i en ekonomi (oavsett anledning). Så kommer bostadsmarknaden dränera detta överflöd.

För att förstå hur detta fungerar så behöver man titta närmare på vad som styr en budgivning.

Den som betalar det högsta priset för en bostad får köpa den. Så långt är det ganska enkelt. Då borde det alltså vara personen som har mest pengar som blir vinnare i budgivningen. Fast så är det givetvis inte. Det är som vanligt kostnaden som styr. Värdet är som vanligt bara en kuriosa. Vad man egentligen tävlar om är vem som kan hantera störst kostnad. Även om en person med lägre kreditkostnad har en uppenbar fördel. Har man med sig en rejäl påse med sparat kapital så hjälper detta att sänka kreditkostnaden. Antagligen budar man dock mot någon annan i liknande ekonomisk position.

Detta system gör att populationen som grupp budar mot varandra och tävlar om vem som kan betala mest i ränta. Tittar man på gruppen som helhet spelar det ingen roll vem som vinner budet. Skulderna och räntekostnaderna kommer garanterat att öka. Ökar det disponibla kapitalet jämt i gruppen (som sker vid en sänkt ränta eller skattesänkning) så kommer skulderna och kostnaden öka i direkt proportion. Räntorna samlar ihop hela ökningen så att glädjen över skattesänkningen/löneökningen blir kortlivad.

Detta självreglerade system förhindra mycket effektivt att befolkningen bygger upp ett stort överflöd av fodringar. Givetvis kommer det finnas undantag på individnivå men mätt över populationen så blir effekten gigantisk.

Om detta är bra eller dåligt får var och avgöra själv. Vinnarna och förlorarna är rätt uppenbara. Dock behöver man vara medveten om att en förändring i en så vital komponent är riskabelt och kan få många oförutsedda effekter.

Hyresrätter

Systemet med hyresrätter i Sverige är som bekant inte optimalt. Den reglerade hyresmarknaden skapar ett stort glapp mellan kostnaden folk är villiga att acceptera för att få ett hyreskontrakt och intäkten som tillåts göras på lägenheter.Tanken med detta är att folk inte ska få chockhöjningar av hyran och kan tvingas att flytta.

Ägandet av en bostad delas i praktiken i två delar och dessas rättigheter och intresse ställs mig varandra.

Fastighetsägare.

Det bolag eller person som äger fastigheten vill kunna öka hyran. Dennes rättighet begränsar denna möjlighet kraftigt.

Besittningsrätten

Den boende i en hyresrätt har i princip en egendom genom besittningsrätten. Denna rätt har ett värde och man kan handla lagligt med den på en bytesmarknad. Det finns även som bekant en svart marknad eftersom handel med dessa som är förbjudna.Den svarta marknaden är antagligen rabatterad eftersom den innebär vissa risker men den ger ändå en vägledning om marknadspriset för denna egendom.

Köande

Det finns också en tredje grupp och de är personer som står i kö. Dessa äger ett könummer och en turordning i att bli tilldelad en besittningsrätt.

En förändring i regelverken kommer att förflytta köpkraft/värde och rättigheter mellan dessa parter. Det ska man vara medveten om innan man börjar förändra. Vill man verkligen flytta köpkraft från de boende till fastighetsägaren?

Nybygge

Denna regel gör tyvärr att lönsamheten för att bygga BRF är mycket bättre eftersom en BRF kan man sälja till marknadspris. Så ett företag bygger inga hyresrätter såvida skattemedel på något vis subventionerar verksamheten. Detta görs ofta genom att kommunal mark säls till underpris med klausulen att den som bygger måste bygga en viss del hyresrätter.

Sedan finns det kommunala bolag som bygger och driver hyreshus och struntar i att lönsamheten är sämre. Detta är också en form av indirekt subventionering av hyresrätter.

Vad göra?

De som bor i  en hyresrätt har en egendom och ett avtal om hur deras boendekostnad skall utvecklas. Att genom en regeländring flytta en stor del av deras rättigheter och köpkraft till en fastighetsägare är inte rimligt eller särskilt rättvist.

Att mer eller mindre skänka kommunal mark till privata byggbolag för att de ska bygga hyresrätter tycker jag som skattebetalare inte är en bra metod heller.

Det finns en metod att ta sig ur problemet med de låsta hyrorna och det är genom att ombilda till BRF. Rabatten man som köpare får när man köper en sådan lägenhet är i realitet värdet på besittningsrätten. Denna metod inskränker på rättigheterna för den som står i kö. Eftersom besittningsrätten de köar för försvinner.

Fast om samtliga pengar som fastighetsägaren tjänar på en försäljning investeras i nybygge återförs en del rättigheter till de som står i kö. Även om de bästa lägenheterna försvinner så lösgör detta pengar för att bygga betydligt fler hyresrätter.

Om bolaget som ombildar dessutom är ett kommunalt bolag tycker i alla fall jag att det blir lättare att svälja när dessa får kommunal mark till sitt nästa nybygge.

Initialt sätts ett marknadspris för de första som flyttar in. Denna hyra räknas upp enligt den gamla metoden som åter orsakar ett stort glapp om ca 50-70 år. När glappen är stort så ombildar man igen och bygger återigen nya lägenheter längre ut på billigare mark.

Amorteringskrav

Det kan verka självklart att lån skall amorteras och betalas tillbaka.Så varför ska man ens behöva ha en regel för något så självklart?

Denna förutfattade mening hör ihop med att folk fortfarande tror att det verkligen rör sig om lån. På samma sätt som statsskulden så kommer lån på bostadsmarknaden öka varje år. Det är en vital del av hur vår valuta fungerar och expanderar.

Som vi redan avhandlat så behöver valutan växa konstant. Är tempot på expansionen för högt så får vi kraftig inflation och är den för långsam så blir det deflation. Tempot på expansionen styrs via kostnaden som regleras med styrräntan.En sidoeffekt av räntan är att köpkraft rör sig från låntagare till långivare. Alltså från fattiga till rika. Detta system i kombination med statliga bankgarantin har borgat för ett garanterad avkastning utan risk. Eftersom eventuell förlust betalas av skattepengar. Staten tar hela risken dock så tar de sin bit av kakan genom skatt på kapitalinkomst. Höjer man räntan så ökar kostnaden för låntagare och flödet från fattig till rik ökar.

Amorteringskravets funktion är precis som styrräntan att reglera kreditexpansionen. Att använda denna metod istället för räntan har två väsentliga skillnader.

Det ena är att man kan styra det med högre precision mot en specifik tillgång. Denna effekt liknar var man åstadkommer genom QE där riksbanken köper tex statsobligationer. Då påverkar i huvudsak endast kostnaden för denna tillgång. Medan sänkt styrränta slår över hela ekonomin och lätt blåser upp värdet på fel tillgång.

Det andra är att amorteringskravet orsakar en utgift men inte en kostnad. Vilket innebär att kreditexpansionen regleras utan ett flöde av köpkraft från fattig till rik.

En vital komponent i detta är att i en värld utan ränta där expansionen styrs genom amortering går det rent matematiskt att köra processen baklänges och betala alla lån. Detta kan få implikationer för valutasystemet effekten är svår att förutsäga.

Amorteringskravet kommer på kort sikt ge ett deflations tryck och pressar räntor ner. Men på längre sikt så skulle det kunna minska trycket räntan orsakar på evigt ökande kreditmängd. Amorteringarna kan eventuellt även göra så att totala mängden krediter i systemet minskar. Som sagt det är svårt att förutse de långsiktiga effekterna.

När räntan går upp

En frågeställning är vad som händer när räntan går upp igen. Detta skulle potentiellt kunna kollapsa fastighetsmarknaden. Sätta banker i konkurs. Resultatet blir att folk måste överge sina hem och en lavin av konkurser  drar genom landet. Detta hände i Sverige men vi blev förskonade av det mesta av effekterna i samband krisen 2007. Med både ny och gammal historik så upplevs detta som ett reellt hot. Vi är ju inte speciella på något sätt så det kan ju drabba oss också.

Det är där logiken i resonemanget har fel. Vad vi använder som pengar har förändrats på ett mycket grundläggande sätt sedan krisen i början på 90 talet. Vi släppte värdet på valutan och lät den flyta. Detta är i princip lika radikalt som när USA släppte sin koppling till guld. Det visade sig att ha två fixerade referenspunkter i både värde och kostnad som man försöker försvara var omöjligt.

Redan innan både Sverige och USA släppte sin koppling användes fractional reserve som orsakar en kreditexpansion. Att ha någon form av extern tillgång som reserv ger i detta en hård vägg som förhindrar expansion när man inte har tillräckligt mer reserv. Detta innebär att man förr eller senare kommer att få peek credit.

Skurken i det hela är räntan. Rent matematiskt går det utmärkt att låna ut pengar enligt fractional reserve. Sedan betalas lånet tillbaka och man kan låna ut till någon annan. Problemet börjar med att långivaren vill ha ränta på sina pengar. Det är ju rimligt annars skulle han inte ha något intresse av att låna ut alls. Detta orsakar dock ett matematiskt problem. Räntan skapar en kredit expansion utan backning. Detta innebär att valutan förutom den kontrollerad expansionen växer i takt med räntan på alla lån i hela valutasystemet. Ganska snart är de krediter utan backning större än de som är backade. När folk börjar inse detta så kräver de mer i ränta eftersom riskerna höjs. Stigande räntor accelererar problemet och en krasch är oundviklig när man tvingas inse att lånen saknar backning i guld. Däremot finns det andra tillgångar som fastigheter, bolag, fordon etc. Tyvärr har värdet på dessa kollapsat i samband med kraschen på kreditmarknaden när värdet på valutans backning exploderar uppåt. Dessa säkerheter kan ändå konfiskeras i samband med att alla fodringar/krediter i systemet nollställs. Sedan kan man börja om från början.

Med en flytande valuta kan vad som helt användas som backning av valutan. Inte bara utländsk valutareserv. Resultatet är att kronan backas i huvudsak av statsobligationer, företagsobligationer och fastighetsobligationer. När det blir kredit brist i ett sådant system blir så går värdet på valutans backning upp precis som när man hade guld backning. Men i detta fall är backningen den pantsatta tillgången. Det mest noterbara för vanligt folk är att priserna på fastighetsmarknad stiger.

Som jag skrev tidigare så behöver kreditmängden öka i takt med räntan på fodringar i systemet. Annars blir det härdsmälta. För att öka kreditmängden behöver valutans backning öka. Det kan göras på två sätt. Man skapar nya tillgångar som kan pantsättas eller så ökar man värdet på de tillgångar som redan existerar. Att öka värde på tillgångarna görs enklast genom att sänka kostnaden. Alltså sänka räntan.

Det tydligaste tecknet på att substans + värdeökning i systemet har ett underskott är att inflationen sjunker. Låg inflation kan även ha externa anledningar som att nyskapad valuta hamnar i andra länder och inflationen skapas där istället.

Så hur blir det då med räntan i Sverige? För att svara på det så behöver man titta på fundamenten som styr räntan. Historiska aspekter är irrelevant eftersom vår valuta är helt annorlunda konstruerad. Även paralleller till Sydeuropa är irrelevant eftersom de i praktiken har en valuta som är bunden till övriga Europas ekonomi. På samma sätt som vi tidigare hade en bunden valuta.

Fundamentet som styr räntan är inflationen. Det är välkänt att hela västvärlden kämpar med näbbar och klor för att undvika deflation. Lågkostnadsländer absorberar mycket av inflationen som väst försöker skapa. Dessutom går automatiseringen i en ny fas där allt färre personer krävs för att producera allt mer. Tex finansmarknaden sysselsätter idag miljoner med människor. Mycket av det som görs manuellt på en bank kan utföras av en dator och vi kommer se stora varselvågor och ytterligare deflasivt tryck. Så fundament för stigande räntor saknas fullständigt. Snarare tvärt om och signalerna är ytterligare lättnader.

Om man struntar i fundamenten och helt enkelt höjer räntan. Tänk dig också att de saker som befaras börjar hända. Värdet på tillgångar rasar, Banker svajar och företag börjar kollapsa. Hur brukar en riksbank reagera då? Jo man sänker räntan. Alltså skulle en höjning som orsakar problem omedelbart dras tillbaka och man trampar på gasen i tryckpressen.

Räntans nedgång är alltså en enkelriktad resa.

 

Kostnad och värde

Det absolut viktigaste att hålla ögonen på i ekonomi är kostnaden.

Att prata om värde är dock populärare eftersom siffrorna blir mycket större. Det skrivs stora rubriker om värden i tidningarna och siffrorna upplevs som astronomiska. När någon gör detta så är de själva helt utan susning eller försöker lura sin publik genom att vifta med en ofantlig siffra och utelämna kostnaden.

Värt att notera är att säljare av dyrare produkter som hemelektronik eller fordon snabbt försöker styra om diskussionen på löpande kostnad eftersom ett par hundra i månaden kan verka billigare än 10 lakan för en ny telefon. En säljare hoppar givetvis över det faktum att man 3 år senare kommer betala ett par hundra i månaden för en 3 år gammal telefon. Olika bindningstid och övriga kostnader gör det svårt att jämföra olika priser. Man behöver ett system för att räkna ihop allt för alla olika saker och bryta ned dem till ett enhetligt format.

Kreditkostnad

Ett sätt få en tydligare överblick på hur konsumtion, investeringar och lån påverkar dig personligen är att bryta ned allt till kreditkostnad per månad. Detta är ett lämpligt format eftersom de flesta även har inkomster per månad.

Kreditkostnaden är olika beroende på vem du är. För att hitta din kreditkostnad så behöver du kontrollera vad du betalar i ränta på dina lån. Har du inga lån så är det räntan du får på ditt sparkonto. Logiken bakom detta är att istället för att köpa en tex ny telefon för 10k så skulle du amorterat ditt bostadslån alternativt satt in pengarna på ett sparkonto. Olika typer av lån och konton har olika effekt på din löpande ekonomi. Man stävar givetvis mot lägsta möjliga ränta och högsta möjliga avkastning. Avkastning är dock lite lurigare att räkna på eftersom det involverar risk.

Så räntan på 10k utslaget per månaden är vad telefonen kommer att kosta. Allt du äger eller köper kan få en kostnad och du kan räkna du den ekonomiska belastningen genom denna modell. Från ett litet tuggummit till ett stort hus. Saker med löpande kostnad som busskort, hyra, försäkring etc kan summeras omedelbar och räknas ihop med belastningen av tillgångar med ett statiskt värde tex smycken.

Köper man något enligt ett komplicerat upplägg som är vanligt med mobiltelefoner. Där ska man kanske lägga upp lite pengar för telefonen, Teckna abonnemang och får en startavgift. Abonnemanget kan vara på ett antal år.  Då lägger man ihop alla kostnader för hela perioden sedan räknar du denna summa mot din kreditkostnad. Då får du en siffra som du kan jämföra med en alternativ produkt med ett helt annat ekonomiskt upplägg.

Fastigheter

Tillämpar man denna model på större saker som bostäder blir rusningen på bostadsmarknaden helt logisk. I nyheterna skrivs det ofta om att priserna på bostäder har ökat. Summorna upplevs som hissnande. Plötsligt upplevs den hissnande siffran de skrev för 2 år sedan vara resonabel.

Värdet är dock i de flesta fall fullständigt irrelevant. Frågan är om kostnaden har ökat. Om vi tar ett exempel. Du kunde i början av 90 talet köpa ett hus för 500K samma hus kan idag kosta hissnande 10M.

Räntan för 500K var dock så mycket som 13% Det ger en kreditkostnad på 6250 kr per månad. Omräknat med inflationen så blir det  drygt 8200 per månad.

Mitt personliga bolån ramlade nyligen lite under 1%. Så 10M ger en månadskostnad på 8333.

Som ni kan se så är förändringen i kostnad mycket liten.

En vanlig reaktion är ”Vad händer om räntan går upp”. Jag återkommer till det i en annan artikel.